案例参阅与指导

宋奎生诉乔保家、何振霞

房屋买卖合同纠纷案

[裁判摘要]

1、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。涉案房屋是经济适用房，交易时被告取得涉案经济适用房不满5年，该合同违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》“取得经济适用房不满5年，不得按市场价格上市出售”的禁止性规定，该合同无效。

2、原被告双方对无效合同的引起均有一定过错，涉案标的物系经济适用房的事实，双方均为明知，故应适当减轻被告的民事责任。

原告宋奎生，男，1948年10月8日出生，汉族，居民，住苍山县长城镇亓庄村。身份证：372823194810088318

委托代理人姚付江，山东兰陵律师事务所律师。

被告乔保家，男，1958年11月9日出生，汉族，干部，住苍山县粮食局家属院。身份证：372823195811090019

被告何振霞，女，1956年11月9日出生，汉族，干部，住苍山县粮食局家属院。身份证：372823195611090022

二被告委托代理人李法志，山东康桥（临沂）律师事务所律师。

原告宋奎生与被告乔保家、何振霞因经济适用房转让合同纠纷一案，向苍山县人民法院提起诉讼。

原告宋奎生诉称：2006年7月6日，原告购买二被告位于临沂市兰山区福源家园17号楼4单元401室楼房一套，价格19万元，协议约定2010年办理房产过户手续，发生费用各负一半。2011年4月份在原告不知情况下，二被告擅自将该房以32万元的价格卖给他人，并办理过户手续。后原告多次找被告协商，均遭到拒绝，被告的行为严重地侵犯了原告的合法权益，故请求依法判令二被告返还购房款19万元，并赔偿损失13万元。

被告乔保家、何振霞辩称：1、涉案卖房协议至今也未生效。根据《房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意，不得转让，何振霞未书面同意；2、涉案房产为经济适用房，双方均明知，且乔保家当时把房产证交给了宋奎生。根据《房地产管理法》第四十条规定，并结合临沂市已购共有住房和经济适用房上市交易管理办法的规定，涉案房产转让时应报有批准权的临沂市人民政府房改主管部门审批，根据《合同法》解释（一）涉案房屋买卖合同至今也未生效；3、双方明知涉案房产是经济适用房的前提下达成的协议，损害了国家、集体和第三人的利益，涉案合同应是无效合同；4、原告并不是一个人作为买方，被告乔保家并不是一个人作为卖方，发生涉案行为，原告之子宋远峰，原告儿媳（宋远峰之妻）何连梅也是本案买房的主体，宋远峰、何连梅未参加诉讼，缺乏主体应驳回。另，被告乔保家已向宋远峰、何连梅二人返还全部购房款19万元及利息1万元，双方已解除协议。因此不论是从主体，还是涉案实施，法律规定等诸方面来看，均应驳回原告的诉求。

被告乔保家、何振霞系夫妻关系。乔保家、何振霞的儿子乔钢在临沂市公路局工作，因房子要拆迁。乔保家、何振霞找亲戚的亲戚（姓张）以19万元的价格买了涉案位于临沂市兰山区福源家园17号楼4单元401室经济适用房一套，面积80平方米，购买时楼房已经装修完毕，但房主没有办理房产证。被告乔保家购买后房产证直接办在乔保家的名下。

被告何振霞与原告宋奎生的儿媳何连梅是堂姑母与侄女关系。何连梅与原告宋奎生之子宋远峰于2003年10月28日登记结婚，2004年3月份生女孩“宋师雨”，2008年正月生男孩“宋师磊”，婚后宋远峰、何连梅夫妇与原告没分家。因宋远峰在临沂军分区工作，为了解决何连梅、宋远峰的分居问题，2006年7月7日被告经何连梅联系，将涉案房产以19万元的价格卖给原告，后由原告一家六口居住。原告方分三次将购房款付清，第一次是宋远峰和何连梅交给被告一张12万元的存折，载明开户人为宋远峰；第二次是何连梅交现金25000元，被告将房产证交给了何连梅；第三次是2007年8月19日原告宋奎生交给被告现金45000元，应原告要求，被告乔保家当时与原告宋奎生签订了《卖房协议书》，内容“我已将临沂福源家园17号楼西单4楼东户卖给苍山县层山镇亓庄村宋奎生，到2010年办理房产过户登记手续，发生费用各负一半，房款已付清。乔保家  2007.8月19日”。

2010年9月6日宋远峰向临沂市兰山区人民法院提起离婚诉讼。该院以（2010）临兰民初字第4485号民事判决书，判决不准宋远峰与何连梅离婚。离婚诉讼期间，原告一家人均迁出。何连梅与被告协商退房，被告同意，被告称退给何连梅房款19万元，利息1万元，合计20万元。被告于2010年9月26日将涉案房产以31万元的价格变卖给案外人，并办理了房产过户手续。

2011年宋远峰再次提出离婚诉讼，诉讼期间何连梅提出已将房屋退还，并将房款20万元花费完毕。2012年1月9日临沂市兰山区人民法院作出（2011）临兰民初字第2622号民事判决书：判决准许宋远峰与何连梅离婚。关于涉案房产未认定为宋远峰、何连梅的夫妻共同财产，亦未进行分割。判决书载明：“双方对位于临沂市兰山区北园路福源家园17号楼东4单元四楼东户的房产一套有争议，双方对自己的主张均没能提交充分的证据予以证实，且该套房产涉及到案外人宋奎生、乔保家的权益，在本案中不能合并审理，就该房产，相关权益人可另案解决相互之间的纠纷”。

庭审中，原、被告对上述事实均无争议。本案争议的焦点是：涉案房屋买卖合同是否有效，原告的诉讼请求应否支持。

原告为证明自己的诉讼主张成立，向法庭提交了下列证据：证据1、卖房协议书一份证明被告已将涉案房产卖给原告，房款已付清，是原告支付的；证据2、原告在二庙邮政储蓄存款二笔凭单和宋远峰在临沂邮政储蓄支取存款的两份凭证，此组证据证明宋远峰付给被告的12万元首付款是原告的；证据3、房屋所有权人乔保家房屋所有权证一份，证明涉案房产卖给原告了；证据4、临沂市喜来登物业有限公司富源家园小区办公室出具证明一份，证明涉案房产是被告在2002年从原房主张克波处以市场价购买的，该房产符合上市交易条件；证据5、（2011）临兰民初字第2622号民事判决书和裁定书各一份，证明涉案房产不是宋远峰、何连梅出资购买，何连梅收取的退款没有用于偿还债务。经质证，被告对证据1的真实性无异议，对证明的目的有异议，该协议不具备房屋买卖合同所具备的形式要件，只是买卖关系的凭据之一，应和付款形式，宋远峰、何连梅的居住等事实相互印证。协议没有房产共有人的书面意见；对证据2的真实性无异议，对证明的目的有异议，不能否定宋远峰、何连梅交款的事实，改组证据恰恰证明原告宋奎生和宋远峰、何连梅的财产是混同的，宋远峰、何连梅也是购房的主体；对证据3的真实性无异议，该证据同时能够证明涉案房屋是经济适用房，原告是知道的；对证据4没有异议，但该证据不能作为该案的有效证据使用；对证据5的真实性及关联性无异议，对其证明的目的有异议，该证据不能证明原告的诉讼主张，宋伟峰和何连梅离婚诉讼时，涉案房产法院未处理，且何连梅收到退房款时，和宋远峰夫妻关系处于存续期间，且家庭财产不予分割。

被告为证明自己的答辩主张成立，提供证据如下：证据1、（2011）临兰民初字第2622号民事判决书一份，证明宋远峰与何连梅离婚诉讼时，何连梅作为夫妻一方曾经主张房屋及相关权利，法院认为在离婚诉讼中不便处理；证据2、2006年7月7日宋远峰在临沂市兰山区金雀山邮政储蓄所12万元存折一份，证明涉案购房款12万元是宋远峰支付的，不是宋奎生支付的，至于该款项的来源不是本案审查的对象；证据3、何连梅出具的收据一份，证明何连梅已和被告解除购房行为，已收到被告退回的购房款19万元及利息1万元；证据4、涉案房产证一份，证明涉案交易的是经济适用房，且原告当时即持有该房产证应明知房屋的经济适用房性质；证据5（新证据一）、临沂市喜来登物业有限公司富源家园小区办公室出具证明一份，是物业小区出具的交纳暖气开口费的证明，证明宋远峰是涉案房屋的住户； 证据6（新证据二）、临沂市喜来登物业有限公司富源家园小区办公室出具水电费专用收据一份，证明宋远峰是涉案房屋的住户，是涉案房屋的实际使用者和接受者。经质证，对证据1的真实性没有意义，但不能证明案外人宋远峰、何连梅对涉案房产有权利；对证据2的真实性没有意义，但该笔12万元首付款是原告支付的，由宋远峰交付给被告的；对证据3的真实性、合法性有异议，退款收据的时间是何连梅和宋远峰正在离婚诉讼期间，该款是否真退给何连梅无法确定，实际购房人是原告，被告购房款退给何连梅是违法的；对证据4的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该房产虽是经济适用房，但是被告购买他人的二手房，而且房产证上的性质没有写明为划拨土地，所以该房具有上市交易的条件；对证据5的真实性没有异议，是被告居住时签的费用，房子卖给原告后，原告之子宋远峰代交的；对证据6的不予质证。证据5和证据6不能证明宋远峰是该房的房主，该房的所有权人是原告。

上述事实，有当事人提举证据、本院收集的证人证言、书证、当事人陈述和辩解在案为凭。上述证据，已经庭审质证和审查。

 本院认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《建设部、国家发展和改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）等文件规定，经市政府批准，现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下：二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。经济适用住房属于由政府补贴，宏观调控住房，不是由市场调控的。本案原、被告签订的《卖房协议书》，交易标的是经济适用房，交易时被告取得涉案经济适用房不满5年，该合同违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》“取得经济适用房不满5年，不得按市场价格上市出售”的禁止性规定，该合同无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案经济适用房被告在出售给原告后，已于2010年9月26日收回并另行处分，原告无异议，原告要求被告返还购房款的请求，符合法律规定，应予支持。至于损失赔偿问题，在双方交易后至房屋收回前，原告损失的是已付房款利息，被告损失的是房屋的使用权及租金，双方的损失可相抵。但在2010年9月26日被告将房屋收回后，未将房款付给原告，此后的房款利息即是原告的损失，起止时间以2010年9月26日起至一审判决之日止为宜。被告对原告在此期间的利息应予赔偿。根据2007年8月19日乔保家给宋奎生出具的协议书“到2010年办理房产过户手续”的内容看，原、被告对涉案标的物系经济适用房的事实均为明知，双方对无效合同的引起均有一定过错，应适当减轻被告的民事责任。原告要求赔偿13万元的主张，因涉案合同系无效合同而不能成立，本院不予支持。根据合同相对性，本案的适格原、被告应为宋奎生、乔保家，因乔保家之妻被告何振霞对房屋买卖知情并参与，原告将其列为本案的被告共同承担责任其主体地位适格。至于被告提出的涉案房屋是原告家庭财产购买，原告的儿子、儿媳付了房款，有权参加诉讼的主张，因他们都不是签订涉案合同主体，属于另一法律关系，本案不予审理。至于被告提出的其已将房款及利息计款20万元返还给原告的儿媳何连梅（当时未离婚）的主张，原告对此不认可，至今不追认，故该处分行为无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、五十二条、五十八条,国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》之规定，判决如下：

一、被告乔保家、何振霞返还原告宋奎生购房款19万。

二、被告乔保家、何振霞赔偿原告宋奎生经济损失18690元（自2010年9月26日起以人民银行同期贷款利率月息6.4厘计算，计算至一审判决之日2012年7月13日止为26700元的70%）。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

承办人：刘晓辉