烟台开发区正华物业管理有限公司诉魏淑燕物业服务合同案

　　一、首部

　　1．判决书字号：烟台经济技术开发区人民法院（2008）开民一初字第744号判决书。

　　2．案由：物业服务合同纠纷。

　　3．诉讼双方

　　原告：烟台开发区正华物业管理有限公司，住所地烟台开发区凤台小区55号楼2单元4号。

　　法定代表人赵勇珺，经理。

　　委托代理人仲召禄，该公司职员。

　　被告：魏淑燕，女，1970年6月12日出生，汉族，山东银和怡海房地产有限公司职员，住烟台开发区凤台小区88号楼2单元5号。

　　委托代理人王波，男，1970年7月7日出生，汉族，烟台大昌安装公司职工，住址同上，系被告丈夫。

　　4．审级：一审。

　　5．审判机关和审判组织

　　审判机关：山东省烟台经济技术开发区人民法院

　　合议庭组成人员：审判长：张建山；审判员：孟广新；代理审判员：牟俐蓉。

　　6．审结时间：2009年4月13日。

　　二、诉辩主张

　　1．原告诉称

　　原告于2002年10月1日与凤台西区业主委员会签订为期一年的委托管理合同，2003年10月1日又延续至今。被告住房面积78.1平方米，2005年6月1日前物业费为每月9元，2005年6月1日后为每月物业费为11.7元。现欠68个月物业费计722.7元至今未交。请求判令被告交清物业管理费722.7元并承担3‰滞纳金21.6元。

　　2．被告辩称

　　原告未能履行物业服务合同的约定，管理不善，致使居住环境恶劣，降低了我们的生活质量，应承担相应的法律责任。本人居住的88号楼一层为商业网点用房，建设单位交付时，南侧是窗，由于原告管理不到位，商户纷纷将窗改成门经营饭店，楼下成为露天小吃大排档，占道经营，夏季晚上经营到凌晨一两点，噪音不断，严重影响休息，而相邻的38号楼网点没有一个改成门的。楼前雨水口成为商贩剩饭剩菜的下水道，更有甚者在住宅单元门前平台和楼梯上大小便，可见原告管理不善。雨水管道被拆除，下水口被封堵，致使平台雨水无法排出，雪水只能从楼梯流到下面，楼梯结冰，行走十分困难。楼前空地，车辆、东西乱停乱放，出入不便。88号楼前、26号楼西侧过道，几年来成了露天公共厕所，原告从未进行治理。88号楼与38号楼间设计为物业用房，却成了幼儿园，影响病人和上夜班人的休息，物业公司无权更改用途。楼前有一个检查井常年无盖，用一根石条横在上面，非常危险，其余的也不严密，夜间经常被车过井盖的声音吵醒。垃圾箱周围长年有垃圾，楼道难得有人打扫一次。楼下网点业主养狗成风，给业主安全造成极大隐患，且狗屎满地，无人打扫。冬天下雪一直是业主自己打扫。小区治安极差，消防设备损毁丢失，消防安全没有保障。原告未能履行物业服务合同的约定，不同意支付全部物业管理费。

　　三、事实和证据

　　烟台经济技术开发区人民法院经公开审理查明：原告成立于2001年9月26日，经营范围包括物业管理。2002年10月1日，原告经业主大会选聘后与烟台经济技术开发区凤台西住宅小区业主委员会签订为期一年的委托管理合同书，合同期满以后每年均续订，最后一次续订的物业服务合同至2008年9月30日期满，之后原告未再与烟台经济技术开发区凤台西住宅小区业主委员会续订物业服务合同，但原告实际继续服务至同年10月31日，次日即11月1日退出该小区，由其他物业服务公司接管。原告与烟台经济技术开发区凤台西住宅小区业主委员会签订的合同的第四条至第十六条约定了委托管理事项，其中第十一条约定：“维持公共秩序，包括安全巡逻、门岗执勤”，第十六条约定：“对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉诸法律等措施”。第十九条第9项约定“根据烟开[2000]51号文件或政府有关规定，收取物业管理服务费”，第二十一条约定“本物业的管理服务费收取标准，按烟开[2000]51号文件中第六章第四十五条规定执行”。第二十条约定：“乙方（原告）须按下列约定，实现目标管理。1、小区环境：无乱搭乱建、乱堆乱放、乱拉乱挂、乱停乱放、乱贴乱画、乱设摊点、乱倒污水垃圾，无卫生死角，无违规饲养家禽家畜及宠物现象。2、小区卫生：清洁、保洁率≥95%。3、小区绿化：绿化完好率≥95%。4、小区保卫：区内责任治安案件发生率≤1%。5、房屋外观：外墙完好、整洁，房屋有明显标志及引路方向平面图。6、房屋及设施、设备维修、养护：房屋零修、急修及时率≥98%，维修工程质量合格率≥99%。7、维修服务回访率：≥60%。8、小区道路：完好率≥98%。9、小区路灯：完好率≥99%。10、小区消防：消防设施完好，可随时启用，消防通道畅通。11、住户有效投诉率≤3%，投诉处理率=100%。12、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：80%以上，具体的物业管理服务质量要求见附件二”。双方签订的合同并无附件。

　　合同签订后，原告为业主服务，88号楼的物业服务费自2003年3月份开始收取。原告按政府相关部门核准的收费标准收取物业服务费，2005年6月1日前，住宅面积在70平方米以下的每月物业服务费为7元，70平方米以上的每月物业服务费为9元。2005年6月1日以后，按每平方米每月0.15元收取物业服务费。

　　被告系该小区88号楼2单元5号业主，其住宅面积为78.1平方米，按照合同约定，物业服务费2005年6月1日前为每月9元，之后为11.7元。自2003年3月原告开始收取物业服务费至2008年10月31日，被告未向原告交纳过物业服务费，共欠68个月物业服务费计722.7元。

　　另查，凤台西住宅小区88号楼与凤台东住宅小区38号楼东西相邻，两楼底层连为一体，设计建造为市场及网点商铺。进出住宅的楼梯朝南。

　　上述事实有下列证据证明：

　　1．企业法人营业执照，经营范围为物业服务；

　　2. 物业委托管理合同书，对物业服务费等进行了约定；

　　3. 收费许可证；

　　4. 烟台经济技术开发区凤台西住宅小区业主委员会证明，催交过物业服务费；

　　5. 原告陈述；

　　6. 被告陈述。

　　四、判案理由

　　烟台经济技术开发区人民法院经审理认为：双方争议的问题是原告提供的物业服务是否存在瑕疵，是否已构成违约。被告提供了现场照片以证实自己的主张，原告以照片是现在所照、不能证明其服务期间的事实等为由，对大部分照片不认可。针对被告所提出的原告物业服务所存在的问题，法院分析认定如下：

　　1.被告主张原告未有效制止部分业主损害建筑物安全或侵害其他业主合法权益的行为，称88号楼一层为商业网点用房，建设单位交付时，南侧是窗，由于原告管理不到位，商户纷纷将窗改成门经营饭店，楼下成为露天小吃大排档，占道经营，夏季晚上经营到凌晨一两点，噪音不断，严重影响休息，而情况相同相邻的38号楼网点没有一个改成门的。原告对此辩称其已阻止业主开门，但业主不听，报告给城管部门，城管部门也没能制止，其已尽到了义务，业主开门责任不在原告。法院认为，原告作为物业服务人，根据物业服务合同，为了业主的共同利益，有权利也有义务对部分业主的不当装修改造行为采取合法措施包括诉诸法律予以制止，而原告在规劝无效和报告相关行政管理部门后未能进一步采取措施，以合法方式制止业主的不当行为，使包括被告在内的业主的合法权益受到侵害，原告对此负有责任，未能履行合同约定的义务，其行为已构成违约。

　　2．被告主张原告打扫卫生不及时，管理不善，称楼前雨水口成为商贩剩饭剩菜的下水道，更有甚者在住宅单元门前平台和楼梯上大小便； 88号楼前、26号楼西侧过道，几年来成了露天公共厕所，原告从未进行治理；垃圾箱周围长年有垃圾，楼道难得有人打扫一次；楼下网点业主养狗成风，狗屎满地，无人打扫；冬天下雪一直是业主自己打扫，雪水只能从楼梯流到下面，楼梯结冰，行走十分困难。原告对此予以否认。法院认为，物业服务企业履行义务的方式大多是行为，其中包括打扫卫生，履行后一般不会留下证据，但可根据常理予以推定，如果原告不按时打扫卫生，垃圾应该越积越多，存在这种情况即可认定原告服务不达标，不能以一时一地存在没有打扫的情况而认定原告服务不达标违反了合同义务。事实上，任何一家物业服务企业都不可能做到垃圾即时清扫，物业公司不可能控制垃圾的产生，其所应做和所能做的应是按时打扫，定期清理垃圾。冬天下雪属于恶劣天气，需要所有的公民齐心协力“各扫门前雪”，不应只等待“相关人员”来清扫，因为不论是城市管理者还是小区物业服务者，都不可能以一己之力在短时间内清除积雪，业主以物业服务公司未清扫自己的门前雪而主张物业服务不达标是不合情理的。故，对于被告的上述主张，法院不予支持。

　　3.被告主张原告设施维修不及时，称该楼南侧雨水管道被拆除，下水口被封堵，致使平台雨水无法排出；楼前有一个检查井常年无盖，用一根石条横在上面，非常危险，其余的也不严密，夜间经常被车过井盖的声音吵醒；消防设备损毁丢失，消防安全没有保障。原告辩称该楼的雨水管修过几次，后来因业主不交物业费而未及时维修；楼前的一个检查井盖因没有相同型号的而未更换，其余的则更换过多次；消防设备也维修更换过。法院认为，原告因被告等业主未交纳物业费而怠于维修雨水管，理由不当，应认定其主观上存在过错。原告以检查井盖没有相同型号为其没有更换辩解，理由不当，原告应当知道检查井盖缺失可能带来的危险和损害，应想办法预防这种潜在的危险，原告以石条遮盖检查井显然预料到了危险并做了防范措施，但毕竟不是恢复原样，应认定原告的服务存在轻微瑕疵。关于其余井盖和消防设施，被告没有证据证明原告怠于维修更换，不足以认定原告在此方面的服务存在瑕疵。

　　4.被告主张原告对车辆管理不善，称楼前空地，车辆、东西乱停乱放，出入不便。原告承认确实存在这种情况。法院认为，原告的管理存在瑕疵，但属于服务轻微不达标。

　　5.被告主张原告私自更改物业用房，称88号楼与38号楼间设计为物业用房，却成了幼儿园，影响病人和上夜班人的休息，物业公司无权更改用途。原告辩称该房从未交给原告作为物业管理用房，用途不是原告更改的。被告没有提供上述房屋交付给原告作为物业用房并由原告变更用途的证据。法院认为，被告的上述主张证据不足，法院不予采信。

　　6.被告主张小区内治安极差，经常丢东西；部分业主养狗给其他业主安全造成极大隐患。原告辩称根据物业管理条例的规定，物业公司只是协助公安机关维护小区的治安，合同也没约定业主丢东西由物业公司赔偿，而且收费很低，小区的治安不能由原告承担责任；部分业主养狗，原告制止过但业主不听，这方面的职权在城管部门，原告没有权力强制。法院认为，物业服务公司对小区的治安安全究竟负不负责任、负什么责任，应根据物业服务合同的约定，以物业公司是否违约以及违约行为与治安安全事件的损害后果之间是否存在因果关系为依据予以认定。原告与业主委员会签订的物业服务合同涉及治安安全的约定仅有“维持公共秩序，包括安全巡逻、门岗执勤”、“小区保卫：区内责任治安案件发生率≤1%”的约定。被告没有证据证明原告没有履行安全巡逻、门岗执勤的义务，且因被告所在小区的物业管理费标准较低，小区没有封闭管理，即使原告履行了安全巡逻、门岗执勤的义务，也不可能杜绝盗窃等治安案件的发生。对于原告是否达到“区内责任治安案件发生率≤1%”的服务标准，被告也没有提供相关统计数据证明，法院亦无任何依据做出认定。对于部分业主养狗所带来的安全问题，因物业服务合同没有相关约定，无法认定原告是否违反了合同约定。故不能以被告主张的事实认定原告违约。

　　综上，法院认为，原告虽未提供其物业管理资质证书，但烟台经济技术开发区凤台西住宅小区业主委员会连续多年与原告签订物业服务合同，应认定双方签订的物业服务合同合法有效。根据《物业管理条例》第十五条对业主委员会权利的第（二）项规定“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，烟台经济技术开发区凤台西住宅小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对该小区内所有业主均发生法律效力，原告与被告及其他业主应按合同约定履行各自的义务。被告不交纳物业服务费，不仅违反了合同义务，也影响了物业公司的服务水平从而对其他业主的合法权益造成损害，被告以原告管理不善违约在先为由抗辩，难以解释其自原告开始收费时就不交物业服务费的合理合法性，原告要求被告交纳物业服务费于法有据，应予支持。原告的服务范围并不局限于住宅及住宅前后的卫生，其服务总体上没有重大瑕疵，但原告具体在为被告提供物业服务过程中，部分服务事项存在瑕疵，应承担相应的违约责任，可适当降低被告的物业服务费。88号楼的底层是市场和网点商铺，被告在购房选择时是明知的或者是应当知道的，排除原告服务瑕疵所造成的问题，被告应当知道市场和商铺对其生活所可能带来的便利，也应当能够预料到市场和商铺对居住环境所可能带来的不利影响，对此被告应该怀有包容之心。而且服务质量是与服务标准密切相关的，收费低廉的服务标准不可能与收费高昂的服务标准相提并论，基于低廉收费标准所提供的服务，其服务质量不可能达到收费高昂的服务标准。由于我国商品房物业管理起步晚，市场不健全，加之物业服务合同大多约定不明，可操作性差，相关法律法规尚不完善，对物业收费标准和物业服务标准是否合理、是否达标，物业服务企业与业主之间认识不一致，互有怨言，矛盾比较普遍。对此，应运用日常生活经验综合考量予以认定。根据以上事实和因素，被告的物业费以降低20%为宜。原告要求被告承担拖欠物业服务费3‰的滞纳金，没有合同依据，法院不予支持。

　　五、定案结论

　　烟台经济技术开发区人民法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，作出如下判决：

　　1.被告魏淑燕于本判决生效之日起十日内支付原告烟台开发区正华物业管理有限公司物业服务费578.16元。

　　2.驳回原告烟台开发区正华物业管理有限公司的其他诉讼请求。

　　六、解说

　　目前物业服务费纠纷呈现多发态势，以物业服务公司请求业主交纳物业服务费、业主则以服务不达标为由抗辩最为典型，处理该类案件亟需解决的问题是在什么条件下可以减免业主的物业服务费。遗憾的是《物业服务条例》没有明确规定，各地的地方性法规或规章也鲜有涉及，给审判实践带来了难度，处理不好会造成社会问题。根据处理该类案件的经验，笔者认为，如果物业服务企业的服务只存在轻微瑕疵，对整个小区的服务基本达标，不宜减免部分业主的物业服务费，否则不利于物业服务的良性循环，也损害其他业主的合法权益。但如果物业服务企业对个别业主拒不提供应当提供的服务，此时物业服务企业存在明显过错，亦可根据实际情况减少该业主的服务费，否则不利于对个案的保护。